„Eine Sicherheitsillusion”: Gutachten im Auftrag von Finanzwende zeigt versteckte Risiken bei offenen Immobilienfonds

16.01.2025

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Bürgerbewegung Finanzwende kritisiert die sogenannten offenen Immobilienfonds. Basis der Kritik ist ein neues Gutachten von Fondsanalyst Stefan Loipfinger, das im Auftrag der Bürgerbewegung erstellt wurde. „Banken und Sparkassen verkaufen diese Fonds häufig gezielt an sicherheitsbewusste Kunden”, sagt Michael Möller, Referent für Verbraucherschutz bei Finanzwende. „Für genau diese Kunden sind sie aber oftmals das falsche Produkt – die vermeintliche Sicherheit ist mitunter reine Illusion, das zeigen die Befunde mehr als deutlich.”

Die oftmals niedrigen Risikobewertungen sind den Angaben nach nicht die einzigen Probleme bei offenen Immobilienfonds. Laut Gutachten gibt es bei den Produkten deutliche Anzeichen für schlechte Beratung, viele Kunden zahlten für ihre Fondsanteile mehr als nötig. Gleichzeitig würden mögliche Renditen durch die oft hohen Produktkosten aufgefressen. „Der Anlageerfolg ist mitunter zweifelhaft, die Risiken sind häufig viel höher als angegeben”, fasst Möller die Kritik zusammen. „Es ist skandalös, dass ausgerechnet bei Sparkassen und Volksbanken eine Sicherheitsillusion zu so einem Verkaufsschlager geworden ist.”

Ende Oktober 2024 lag das Marktvolumen von offenen Immobilienfonds den Angaben nach bei gut 125 Milliarden Euro. In dem Gutachten untersucht Loipfinger die zehn größten offenen Immobilienfonds, die an der Börse gehandelt werden und auch für Kleinanleger*innen erhältlich sind. Sie decken gemeinsam rund 80 Prozent des Marktvolumens ab. Verkauft werden die untersuchten Fonds vor allem von Sparkassen und Volksbanken sowie von der Deutschen Bank und der Commerzbank. Das Risiko wird dabei gerne als „gering” bezeichnet, gleichzeitig versprechen verkaufende Banken attraktive Renditen.

Dass es trotz solcher Versprechen durchaus Risiken gibt, zeigen Fälle dramatischer Wertverluste bei einzelnen Fonds. „Das hat in der Branche aber offenbar keinen Eindruck hinterlassen”, sagt Möller. „Die Fonds werden weiter verkauft, mit den gleichen leeren Sicherheitsversprechen wie vorher.”

Fondsanalyst Stefan Loipfinger zeigt in dem Gutachten, wie viele Anbieter*innen bei ihren Immobilienfonds für stabile Kursverläufe sorgen – was dann wiederum niedrige Risikoeinstufungen rechtfertigt. „Die Wertentwicklung der Immobilienfonds ist von den Marktbewegungen teils komplett entkoppelt”, sagt Loipfinger.

Besonders auffällig dabei: Bei steigenden Immobilienpreisen seien die Werte in der Vergangenheit im Durchschnitt gefallen, bei sinkenden Preisen durchschnittlich gestiegen. „Das ergibt marktwirtschaftlich überhaupt keinen Sinn und legt den Verdacht nahe, dass die Werte in schlechten Zeiten schöngerechnet werden, während man die guten Zeiten dafür nutzt, um Überbewertungen auszugleichen”, sagt Loipfinger. Möglich sei das, weil die Werte von Immobilienfonds nicht – wie bei Aktienfonds – auf Marktpreisen basieren, sondern auf Schätzpreisen von Gutachter*innen. Auftraggeber dieser Gutachten sind jedoch die Unternehmen, die offene Immobilienfonds anbieten.

Finanzwende fordert deshalb, dass die Finanzaufsicht BaFin für Risikoeinstufungen von offenen Immobilienfonds sorgt, welche die tatsächliche Risikolage darstellen. „Offene Immobilienfonds sind insgesamt ein klarer Fall für die Finanzaufsicht”, sagt Michael Möller. „Banken und Sparkassen verkaufen hier falsche Sicherheitsversprechen, in riesigem Ausmaß. Anleger sollten sich auf die offiziellen Risikoeinstufungen verlassen können.”

Das Gutachten und weitere Informationen dazu finden Sie hier: https://www.finanzwende.de/themen/verbraucherschutz/offene-immobilienfonds/die-sicherheitsillusion

Über Finanzwende

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