Offene Immobilienfonds: Wackelige Fundamente 17.06.2026 Banken und Sparkassen vertreiben massenhaft offene Immobilienfonds an oftmals konservative Anleger*innen. Das Versprechen: eine solide Anlage mit stabilen Erträgen. Mittlerweile verweigern drei Fonds die Rücknahme von Anteilen und teils deutliche Abwertungen zeigen: Die Produkte sind keine sichere Geldanlage, sondern kommen mit Risiken daher. Gesunkene Immobilienpreise und abfließende Anlegergelder setzen der Branche zu. Die Kritik an den Produkten wird lauter. Eine solide Anlage mit attraktiven Renditen – wer wünscht sich das nicht? Mit derartigen Versprechen locken Banken und Sparkassen ihre Kundschaft zum Investment in offene Immobilienfonds. Solche Botschaften funktionierten gerade in der Nullzinsphase besonders gut. Zwischen 2016 und 2022 stieg das verwaltete Vermögen offener Publikumsfonds um fast 50 Prozent auf über 130 Milliarden Euro. Bloß: Das Versprechen von in Beton gegossener Sicherheit bröckelt. Drei offene Immobilienfonds stoppten jüngst die Rücknahme von Anteilen, Anleger*innen strömen in Scharen aus dem Segment. Seit Ende 2022 bis März 2026 schrumpfte das verwaltete Vermögen um 16 Prozent auf rund 110 Milliarden Euro. Jeden Monat fließen im Schnitt eine halbe Milliarde Euro ab. Gutachten: Reale Risiken Die Lage bei offenen Immobilienfonds hat sich in den anderthalb Jahren seit der letzten Finanzwende-Analyse verschlechtert. Einige der damals benannten Risiken sind längst eingetreten. Das zeigt ein neues Gutachten im Auftrag von Finanzwende. Zum Gutachten Krisen treffen auch offene Immobilienfonds Die Anbieter verkaufen die Fonds als längerfristige Anlage auch an risikoscheue Kund*innen, die fürs Alter vorsorgen wollen. Die Produkte sind nämlich laut ihren offiziellen Beipackzetteln zumeist besonders sichere Anlagen mit niedrigen bis sehr niedrigen Risikowerten. Demnach eignen sich die Fonds angeblich für Anleger*innen, die jeden Verlust vermeiden wollen – quasi als Sicherheitsbaustein. Doch hier liegt ein Problem. Wie funktionieren offene Immobilienfonds? Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger*innen hauptsächlich in Immobilien, zumeist Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren. Bei dieser Sachwertanlage können Anleger*innen – anders als bei geschlossenen Fonds - normalerweise jederzeit ein- und aussteigen. Wer Fondsanteile über die Anbieter kauft, unterliegt bestimmten Fristen. In der Regel gelten Mindesthaltefristen von zwei Jahren sowie Kündigungsfristen von einem Jahr. Das bedeutet: Wer im Juni 2026 Fondsanteile kauft, kann sie frühestens ein Jahr später kündigen und erst im Juni 2028 aussteigen – und zwar zum dann gültigen Marktpreis. Alternativ können Anleger*innen Fondsanteile oftmals sofort über die Börse handeln, allerdings zum dort geltenden Preis, der unter dem Anbieterpreis liegen kann. Die Renditen der Fonds sollen durch Mieteinnahmen sowie steigenden Immobilienwerte generiert werden. Die Fonds kaufen mit den Anlegergeldern eine Vielzahl von Immobilien an verschiedenen Standorten zusammen – mal national, mal regional oder weltweit. So sollen Risiken gestreut werden. Die großen Fonds der Branche sind über 10 Milliarden Euro wert, in der Spitze sogar über 18 Milliarden Euro. Die Heimathäfen dieser Dickschiffe sind die Sparkassen, Volksbanken und die Commerzbank. Solche und weitere Anbieter dürften gut an den Produkten verdienen, die zumeist mit beträchtlichen Kosten für die Kund*innen daherkommen. Offene Immobilienfonds sind keine sichere Anlage. Mieten können ausfallen, Immobilien an Wert verlieren. Über die letzten Jahre drückten Zinsanstieg und Inflation die Immobilienpreise. Insbesondere Gewerbeimmobilien – oftmals ein großer Bestandteil der Fondsportfolios – verloren im Zuge von Homeoffice und Onlineshopping an Wert. Krisen machen nicht Halt vor offenen Immobilienfonds. Wenn die Immobilienpreise sinken, trifft das irgendwann auch die Fonds. Spätestens wenn ein Anbieter zu einem ungünstigen Zeitpunkt Immobilien verkaufen muss und einen geringeren Preis erzielt als ursprünglich erhofft, reißt das Löcher in die Bücher. Das wiederum drückt die Fondsperformance. Der Fall UniImmo: Wohnen ZBI Das Beispiel UniImmo: Wohnen ZBI zeigt, dass Anleger*innen mit offenen Immobilienfonds schlagartig Geld verlieren können. Der Volksbanken-Fonds wertete im Juni 2024 um fast 17 Prozent ab, Anlegergelder in Höhe von 800 Millionen Euro verpufften. Der beträchtliche Verlust dürfte die Anleger*innen überrascht haben. Die Volksbanken hatten ihnen den Fonds als Anlage mit geringen Risiko verkauft, der ausdrücklich für konservative Anleger*innen geeignet war. Diese Anlegergruppe wollte gemäß Selbstauskunft jedes Risiko weitestgehend ausschließen. Stattdessen hatten sie nun mit dem Fonds viel Geld verloren. Grund für die Verluste war eine sogenannte Sonderbewertung. Der Fonds brauchte Geld, um aussteigende Anleger*innen auszuzahlen. Dieses Geld wollte der Fonds durch den Verkauf von Immobilien beschaffen. Das Problem: Die Immobilienpreise waren mittlerweile gefallen. Potenzielle Käufer*innen boten für die Immobilien des Fonds nun weniger. Der Anbieter senkte daraufhin die Preise, um liquide Mittel zu beschaffen. Den Schaden trugen die Anleger*innen. Der Fall UniImmo: Wohnen ZBI beschäftigt weiterhin die Gerichte. Der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg zufolge hat der Anbieter den Fonds mit zu geringem Risiko ausgewiesen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Verbraucherzentrale recht (Az.: 4 HK 0 5879/24). Das Gesetz schreibt für Immobilienfonds und andere Fondsprodukte eine mindestens monatliche Preisfestsetzung vor, ansonsten müssen sie als illiquides Produkt die Risikoklasse 6 ausweisen. Bei dem betroffenen Fonds wurde zwar täglich ein Fondspreis ermittelt, aber die Immobilienbewertung erfolgt nur alle drei Monate. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, der Anbieter hat Berufung einlegt. Das Verfahren liegt nun beim Oberlandesgericht Nürnberg und wurde dem Europäischen Gerichtshof im Dezember 2025 vorgelegt (Az. EuGH – C-677/25). Mit einer Entscheidung ist laut Verbraucherzentrale Baden-Württemberg nicht vor 2027 zu rechnen. Klar ist: Falls die Gerichte das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth bestätigen, wäre das ein Signal für Branche und Kundschaft, weil sehr viele Anbieter ihre Fonds mit niedrigen Risikoeinstufungen ausweisen. Das Problem mit der Liquidität Das grundsätzliche Problem der Produkte: Die Immobilienwerte der Fonds sind recht illiquide, die Anteile der Anleger*innen hingegen ziemlich liquide. Wollen viele Anleger*innen gleichzeitig ausgezahlt werden, kann das Probleme bereiten. Der Fonds muss zuweilen Immobilien kurzfristig abstoßen, um die aussteigenden Anleger*innen auszuzahlen. Immobilien verkaufen sich aber nicht wie warme Semmeln. Für schicke Bürotürme oder riesige Einkaufszentren gibt es keine Käuferscharen. Und wer unter Druck verkaufen muss, erzielt nur selten einen guten Preis. Das gilt umso mehr, wenn die Nachfrage am Markt ohnehin gering ist. In der Vergangenheit hat die Unwucht zwischen schwer verkäuflichen Immobilien und plötzlichen Auszahlungswünschen der Anleger*innen so manchen Fonds in die Knie gezwungen. Die Politik reagierte und führte Halte- und Verkaufsfristen ein. Wer jetzt aus den Fonds aussteigen will, muss mit einem Jahr Vorlauf kündigen – und das Produkt mindestens zwei Jahre lang halten. Zudem erhalten Fondgesellschaften durch das neue Fondsrisikobegrenzungsgesetz zusätzliche Instrumente, um Liquiditätsengpässe besser zu bewältigen. Die eingeführten Regelungen zielen darauf ab, den deutschen Finanzmarkt insgesamt stabiler zu gestalten. Das Grundproblem – illiquide Sachwerte verbunden mit liquiden Anteilen – bleibt aber bestehen. Auch schwankende Wechselkurse können zum Risiko werden. Hält ein Fonds Immobilien in den USA, braucht er dafür US-Dollar. Verliert nun die US-Währung gegenüber dem Euro an Wert, kommt bei hiesigen Anleger*innen auch weniger an. Diese und weitere Risiken können schon mal neun Seiten im Verkaufsprospekt eines Fonds füllen. Eine sichere Anlage sieht anders aus. Finanzwende setzt sich für einen effektiven Verbraucherschutz im Finanzbereich ein. Jetzt Newsletter abonnieren und auf dem Laufenden bleiben: E-Mail* Unsere Datenschutzerklärung finden Sie hier. Anmelden Wie steht es um offene Immobilienfonds? Derzeit sieht es für die Branche nicht rosig aus. Seit Anfang 2022 fließen monatlich etwa eine halbe Milliarde Euro aus den Publikumsfonds ab. Drei Fonds mussten die Rücknahme von Anteilen vorübergehend aussetzen: der Wertgrund Wohnselect D, der IntReal Fokus Wohnen Deutschland und der UBS (D) Euroinvest Immobilien. Zudem stehen noch Urteile aus, wie vom Europäischen Gerichtshof, die die Lage der Branche zusätzlich erschweren können. Vor diesem Hintergrund kann auch BaFin-Präsident Branson weitere Fondsschließungen nicht ausschließen und warnt: „Bei kleineren Immobilienfonds gibt es ein erhöhtes Risiko.“
Gutachten: Reale Risiken Die Lage bei offenen Immobilienfonds hat sich in den anderthalb Jahren seit der letzten Finanzwende-Analyse verschlechtert. Einige der damals benannten Risiken sind längst eingetreten. Das zeigt ein neues Gutachten im Auftrag von Finanzwende. Zum Gutachten