Offene Immobilienfonds: Vermeintliche Sicherheit mit echtem Risiko

Millionen von Anleger*innen sind in offene Immobilienfonds investiert, oftmals in der Hoffnung auf solide Renditen ohne viel Risiko.
Doch die Produkte sind oftmals risikoreicher, als Banken und Sparkassen glauben machen. Wer kein Geld verlieren kann oder will, sollte lieber nicht in offene Immobilienfonds investieren.
Außerdem schmälern hohe durchschnittliche Kosten die Rendite beträchtlich. Finanzwende nennt Punkte, auf die Anleger*innen bei offenen Immobilienfonds achten sollten.

Offene Immobilienfonds sind hierzulande eine verbreitete Anlageklasse. Schätzungen zufolge geht die Anzahl der Anleger*innen in die Millionen. Im März 2026 lagerten in den Publikumsfonds rund 110 Milliarden Euro. Anleger*innen investieren über solche Fonds hauptsächlich in Immobilien, insbesondere Gewerbeobjekte wie etwa Büros und können nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen aussteigen. Hier finden Sie mehr zu den Produkten und wie sie funktionieren.

Sparkassen, Volksbanken, die Commerzbank und die Deutsche Bank vertreiben die Produkte besonders erfolgreich an ihre Kundschaft. Diese vier Anbieter*innen stellen die größten Fonds der Branche.

Mögliche Gewinne aus offenen Immobilienfonds sollen sich aus Mieteinnahmen und eventuellen Wertsteigerungen der Liegenschaften im Portfolio ergeben. Die Produkte sollen laut Anbieter*innen häufig höhere Erträge erzielen als etwa Festgeldanlagen. Außerdem seien Immobilien wertbeständig und die Risiken eines Investments gering.

Doch es gibt durchaus Gefahren. Mieten können ausfallen, Immobilien an Wert verlieren. Außerdem geraten Fonds mitunter in Schwierigkeiten, wenn sie nicht flüssig genug sind, um ausstiegswillige Kund*innen auszuzahlen. Seit Anfang 2026 mussten drei Fonds die Rücknahme von Anteilen vorübergehend aussetzen. Betroffene können ihre Anteile somit nicht mehr direkt über die Fondsgesellschaft verkaufen. Meist ist ein Verkauf zwar noch über die Börse möglich – allerdings oft nur mit deutlichen Abschlägen auf den letzten offiziellen Anteilspreis.

Nichtsdestotrotz verkaufen die Anbieter*innen offene Immobilienfonds gerne an risikoscheue Kund*innen, die beispielsweise fürs Alter vorsorgen wollen. Die Produkte seien risikoarm und als Sicherheitsbaustein gut geeignet. Doch die Realität sieht anders aus.

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Offene Immobilienfonds sind oftmals risikoreicher, als die Anbieter*innen glauben machen wollen. Das zeigt ein Gutachten im Auftrag von Finanzwende. Denn Immobilieninvestments bergen Risiken, die auch für die Fonds gelten.

Eine Analyse der offenen Fonds offenbart: Indem die vierteljährlichen Gutachterwerte für die Immobilien in tägliche Fondspreise umgerechnet werden, erfolgt ein unverhältnismäßiger Glättungseffekt. Die Folge sind stabil wirkende Kursverläufe der Fonds, was quasi automatisch zu niedrigen Risikoeinstufungen der Produkte führt.

Niedrige oder sehr niedrige Risikokennziffern in den Verkaufsunterlagen sind für die Vertriebsleute ein starkes Verkaufsargument. Doch auf die Kennziffern ist kein Verlass, wie das folgende Beispiel zeigt.

Beispiel UniImmo: Wohnen ZBI. Volksbanken empfahlen diesen Fonds konservativen Anleger*innen, die „größten Wert auf den Erhalt des investierten Kapitals“ legten. Laut damaligen Verkaufsinformationen war das Risiko „niedrig“. Doch im Sommer 2024 wertete der Fonds schlagartig ab, Anlegergelder im Wert von 800 Millionen Euro verpufften. Für risikoscheue Anleger*innen war der Verlust mindestens überraschend, wenn nicht fatal.

Das war aber nicht der einzige Schaden, den Anleger*innen erlitten. Zum Teil kauften sie Fondsanteile auch viel zu teuer ein. Zwischen Januar 2022 und März 2026 kauften sie über Anbieter*innen von offenen Publikums-Immobilienfonds Anteile im Wert von 20,5 Milliarden Euro – obwohl die Produkte an den Börsen sehr oft günstiger waren. Die Kundschaft hätte sich bei einem durchschnittlichen Preisvorteil an der Börse von 18,3 Prozent insgesamt eine Menge Geld sparen können.

Zusätzlich sind die Kosten vieler offener Immobilienfonds derart hoch, dass für Kund*innen kaum etwas übrigbleibt. Im Schnitt der untersuchten Fonds flossen stolze 75 Prozent der erwarteten Rendite gleich in die Kosten, ergab ein aktuelles Finanzwende-Gutachten. Oder anders ausgedrückt: Von kalkulierten 5,7 Prozent Bruttorendite verbleiben nach Abzug der Kosten nurmehr rund 1,5 Prozent für Anleger*innen.

Offene Immobilienfonds: Reale Risiken

Die Lage bei offenen Immobilienfonds hat sich in den anderthalb Jahren seit der letzten Finanzwende-Analyse verschlechtert. Einige der damals benannten Risiken sind längst eingetreten. Das zeigt ein neues Gutachten im Auftrag von Finanzwende.

Zum Gutachten

Verbraucherproblem: Banken und Sparkassen verkaufen sicherheitsbedachten Kund*innen gerne offene Immobilienfonds. Die Produkte sind allerdings oft riskanter, als die Anbieter*innen glauben machen wollen. Kund*innen sollten Risiken genau ausloten.

Nicht einlullen lassen: Offene Immobilienfonds sind oftmals risikoreicher als gedacht, auch wenn die Anbieter*innen das Risiko in den Verkaufsinformationen mit niedrig oder sogar sehr niedrig angeben. Außerdem gelten bei den Produkten nach einer anfänglichen Mindesthaltedauer einjährige Rückgabefristen, die für Kund*innen ebenfalls ein Risiko darstellen. Denn zum Zeitpunkt der Kündigung ist unklar, welchen Gegenwert Sie in einem Jahr bei Rückgabe der Anteile erhalten – wenn die Rückgabe überhaupt erfolgt, denn bereits drei Fonds setzten die Rücknahme von Fondsanteilen auf unbestimmte Zeit aus.
Kosten prüfen: Zentrale Produktinformationen sind im sogenannten Basisinformationsblatt gebündelt. Schauen Sie dort gezielt nach dem Abschnitt „Welche Kosten entstehen?“ und lesen Sie die Informationen zum Sternchen (*). Hier steht die erwartete Rendite vor und nach Kosten. Möglicherweise sind Bundesanleihen eine sinnvolle Alternative, falls Sie Risiken vermeiden und Kosten minimieren wollen.
Börsenpreise beobachten: Die Fondskurse der Anbieter*innen sind eher mit Vorsicht zu genießen. Sie bilden keine Marktpreise, sondern Schätzpreise ab, die vom Markt entkoppelt sein können. Die Börsenpreise spiegeln hingegen die aktuellen Markterwartungen. Informieren Sie sich beispielsweise auf finanzen.net oder onvista.de.
Rat holen: Wer eine risikoarme Anlage sucht, ist mit offenen Immobilienfonds möglicherweise schlecht beraten. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg klagt etwa gegen die Fondsgesellschaft ZBI, dessen Fonds UniImmo: Wohnen ZBI stark abwertete. Das Landgericht Nürnberg-Fürth stellte sich in erster Instanz auf Seite der Verbraucher*innen (Az.: 4 HK 0 5879/24). Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da die ZBI Berufung eingelegt hat. Der Fall liegt nun beim Europäischen Gerichtshof (Az. EuGH – C-677/25). Die Verbraucherzentrale rät Anleger*innen zu prüfen, ob ihnen der Fonds als sehr sichere Anlage verkauft wurde. Möglicherweise liegt dann eine Falschberatung vor. Holen Sie sich im Zweifel Rat bei Ihrer nächstgelegenen Verbraucherzentrale.