Die Wohnungsnot als SuperRendite

Menschen, die monatelang in unbeheizten Wohnungen frieren oder aus ihren Mietwohnungen vertrieben werden. Familien, die jahrelang in viel zu kleinen Wohnungen ausharren, weil sie nichts Größeres finden. Fachkräfte, die in Großstädten keine bezahlbare Unterkunft finden können und stundenlang pendeln müssen. Bezahlbarer und sicherer Wohnraum ist zu einem knappen Gut geworden.

Die Wohnungskrise trifft immer mehr Mieter*innen tagtäglich. Doch des einen Leid ist des anderen Freud. Die Wohnungsnot ist nicht für alle ein Problem: Einige Finanzunternehmen profitieren davon, verschärfen die Not mit ihrem Geschäftsmodell sogar noch und machen damit viel Geld. Ein so zentrales Grundbedürfnis wie Wohnen muss davor geschützt werden.

Große Finanzunternehmen haben im Laufe des letzten Jahrzehnts eine regelrechte Schar von Milliardär*innen produziert. Zum Vergleich: Weltweit gibt es laut Forbes deutlich mehr Milliardäre in der Private-Equity-Branche als im Bankensektor. Obwohl die Branche erst in den letzten 15 Jahren so rasant gewachsen ist und stark an Bedeutung gewonnen hat.

Und wer sind diese Finanzunternehmen? Zu den Finanzunternehmen gehören vor allem sogenannte Private-Equity-Firmen und Vermögensverwalter. Die größten unter ihnen, Blackstone und Carlyle etwa, handeln dabei in fast allen Bereichen der Wirtschaft. Andere Finanzunternehmen wie Heimstaden sind nur auf den Wohnungsbereich fokussiert.

Das hat einen Grund. Finanzunternehmen verwalten eine immense Summe an Geldern und versprechen ihren Geldgeber*innen große Gewinne, in der Regel um die 20 Prozent Rendite. Dafür entlohnen sie sich selber reichlich: Stephen A. Schwarzman, Gründer und Chef des größten Finanzinvestors der Welt, verdiente im Jahr 2023 satte 842.810.000 Euro – pro Tag sind das 2,3 Millionen Euro. Sein Vermögen wird auf circa 36 Milliarden Euro geschätzt. Es sind Dimensionen, die man nur versteht, wenn man sie in kleinere Teile herunter bricht.

Doch es sind nicht nur die Gründer der Unternehmen. Das Geschäft der Finanzunternehmen hat in den letzten Jahren viele weitere Milliardär*innen unter ihren Manager*innen hervorgebracht. Schwarzmanns Kollege Jonathan Gray, der bis 2018 die Immobiliensparte von Schwarzmann leitete, verdient in weniger als einer Stunde eines Arbeitstages das durchschnittliche deutsche Jahresgehalt. Das ergibt in einem Jahr ein Einkommen von schätzungsweise 280 Millionen Euro.

Das Finanzunternehmen, in dem Schwarzman und Grey arbeiten, heißt Blackstone. Es hat in Berlin Häuser gekauft, um damit hohe Renditen zu erzielen. Schwarzmann und Gray sind aber längst nicht die einzigen unvorstellbar reichen Männer, die mit Berliner Wohnungen hohe Renditen versprechen.

Der Gründer und Co-Chef von The Carlyle Group (Carlyle), David Rubenstein, der sein Anwesen über Thanksgiving auch gerne mal an den US-Präsidenten verleiht, hält ein geschätztes Vermögen von 3,4 Milliarden US-Dollar. Und auch Heimstaden, der zweitgrößte private Vermieter Berlins, hat einen Milliardär als Chef. Ivar Tollefsen hat sein Vermögen in den letzten zwei Jahren auf mittlerweile 8,3 Milliarden Euro verdoppelt und ist damit reichster Norweger während Heimstaden und ihre Mieter*innen in die Krise rutschen.

Berlin ist ein anschauliches Beispiel, denn in der Hauptstadt ist die Wohnungsnot besonders groß. Man kommt fast keinen Tag aus, ohne dem Thema in Gesprächen zu begegnen. Gleichzeitig trifft sich hier jedes Jahr die Elite der internationalen Finanzunternehmen bei der Konferenz „SuperReturn International“ (deutsch: SuperRendite). Es ist das „Who is who“ der Branche, eine Art Speed-Dating der Renditejäger*innen.

Doch die Konferenz ist weitestgehend unbekannt. Daran änderte der Besuch von Kim Kardashian 2023 nichts und auch die hohe Privatjetdichte am Berliner Flughafen erregte bisher wenig Aufmerksamkeit.

Bei der SuperReturn stehen der Austausch über neue Deals und die lukrativsten Renditeziele im Fokus. Was hat es damit auf sich?

Der Berliner Wohnungsmarkt war in den letzten 15 Jahren eines der beliebtesten Renditeziele von Finanzunternehmen. Wer beim Wort „Wohnungsmarkt“ an kleine Privatvermieter*innen oder andere Investor*innen denkt, ist auf dem Holzweg. Finanzunternehmen sind eine ganz andere Hausnummer. Sie unterscheiden sich von anderen Marktteilnehmer*innen, weil sie viel höhere Rendite erwarten. Es geht also nicht um Privatpersonen oder andere Eigentümer*innen, die Wohnungen vermieten. Im Gegenteil: Viele verantwortungsvolle Eigentümer*innen sind es leid, mit fragwürdigen Finanzunternehmen in einen Topf geworfen zu werden. Mit Recht.

Die Finanzunternehmen erlebten einen regelrechten Boom auf dem Wohnungsmarkt. Alleine zwischen 2007 und 2020 flossen 42 Milliarden Euro für große Wohnungsdeals nach Berlin und ins Umland – ein Sturm ins Betongold. Doch mehr erschwingliche Wohnungen gibt es deshalb nicht. Im Gegenteil, das Geld floss vor allem in den Ankauf bestehender Immobilien. Das hatte sogar eine Verknappung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum zur Folge und erhöhte so den Preisdruck für alle.

Der hohe Renditedruck führt nicht dazu, dass Finanzunternehmen besonders innovative oder produktive Lösungen für die Wohnungskrise finden. Oft bauen Finanzunternehmen eher im hochpreisigen Bereich. Aber nicht nur das, sie wandeln auch gerne Wohnungen um. So werden zwei Altbau 60-Quadratmeter-Wohnungen zu einer 120-Quadratmeter-Luxuswohnung für den Privaterwerb. Auf der anderen Seite wird immer mehr Wohnraum auch verkleinert und zu möblierten Mikro-Apartments umgebaut. Denn diese werfen eine besonders hohe Rendite ab und fallen nicht unter die Mietpreisbremse.

Das kurzfristige Modell der Finanzunternehmen mit hohem Renditedruck hat extreme Auswirkungen auf die Mieter*innen. Daran ändert sich auch nichts, wenn am Ende gar keine SuperRendite erzielt werden kann.

Es ist Teil des Selbstverständnisses von Finanzunternehmen, immer zu den ersten Nutznießer*innen einer Krise zu gehören. Dies sollte eine Warnung sein. Viele Private-Equity-Firmen sitzen momentan auf großen Mengen von Geldern. Blackstone hat zum Beispiel bereits 7,6 Milliarden US-Dollar an Zusagen für seinen siebten Immobilienfonds in Europa gesammelt. Der Multimilliardär Jonathan Gray von Blackstone verglich die jetzige Situation mit der nach der globalen Finanzkrise, in der die Werte von Immobilien 2009 ihren Tiefpunkt erreichten und ein Jahrzehnt der SuperRendite folgte. Nun droht eine neue SuperRendite-Welle.

Der Finanzinvestor CBRE zeigt uns eine Vision davon, wie die nächsten Jahre aussehen könnten: noch teurer! CBRE investiert in möblierte Wohnungen. Dieses Schlupfloch in der deutschen Mietpreisregulierung macht es momentan möglich, die Miete über die der Mietpreisbremse entsprechende Obergrenze hinweg zu erhöhen. In den Jahren 2018 bis 2022 stieg der Anteil von möblierten Wohnungen, die auf dem Immobilienportal Immoscout24 in Berlin angeboten wurden, von 13 Prozent auf 51 Prozent.

Auch die angebotenen Mieten stiegen in einem ähnlichen Tempo. Während der durchschnittliche Quadratmeter-Preis einer möblierten Wohnung in Berlin Ende 2018 noch bei 17,79 Euro lag, betrug er fünf Jahre später bereits 36,82 Euro. Schaut man in die Prospekte mancher Finanzunternehmen, sieht man, dass dies erst der Anfang und auch nicht die einzige schädliche neue SuperRendite-Strategie ist.

Damit die Not nicht noch größer wird und die alltäglichen Bedürfnisse nicht noch teurer werden. Denn die Suche nach der SuperRendite führt auch in anderen systemrelevanten Bereichen – in Pflegeheimen, bei der Infrastruktur und bei Arztpraxen etwa – zu dramatischen Entwicklungen.

Der blinde Glaube, dass Finanzunternehmen in dieser Form der Gesellschaft dienen, ist gefährlich. Finanzunternehmen müssen raus aus der Daseinsvorsorge. Den Preis zahlen wir sonst alle.