Offene Immobilienfonds: Reale Risiken

• Die Lage bei offenen Immobilienfonds hat sich in den anderthalb Jahren seit der letzten Finanzwende-Analyse verschlechtert. Einige der damals benannten Risiken sind längst eingetreten.
• Die Fonds verzeichnen Mittelabflüsse in Rekordhöhe, die meisten kämpfen auf Jahressicht mit Mini- oder Minusrenditen. Drei verweigern gar die Rücknahme von Anteilen – und ein Ende der Misere ist nicht in Sicht.
• Die Finanzaufsicht BaFin will sich nun für eine realistischere Risikoeinstufung der Fonds stark machen, die bisher oft als sichere Anlage verkauft wurden. Doch die Aufseher sollten mehr zum Schutz der Anleger*innen tun.

Für Anbieter von Finanzdienstleistungen ist es nicht immer angenehm, wenn BaFin-Präsident Mark Branson über sie spricht – insbesondere dann nicht, wenn es um Risiken für Anleger*innen geht. Im Mai 2026 erwischte es bei der Jahrespressekonferenz auch offene Immobilienfonds. In deren Risikobewertung fließen laut Branson „nicht immer alle relevanten Risikoinformationen ein“.

Sein Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch wurde noch deutlicher: Die BaFin werde sich auf europäischer Ebene dafür einsetzen, die umstrittene Berechnung der Risikoindikatoren für offene Immobilienfonds zu überarbeiten. Klare Worte.

Damit schwenkt die BaFin nun endlich auf eine Forderung ein, die Finanzwende bereits im Januar 2025 unter dem Titel „Die Sicherheitsillusion“ veröffentlichte. Ein Gutachten im Auftrag von Finanzwende legte schon damals offen, dass die Risiken von offenen Immobilienfonds in den offiziellen Basisinformationsblättern für Anleger*innen bagatellisiert werden.

Einzelne Fonds machten damals erhebliche Verluste, obwohl Kund*innen die Anlagen häufig als besonders solide und sicher verkauft worden waren. Seither sind anderthalb Jahre vergangen – und eine erneute Analyse zeigt: Die Situation hat sich nicht verbessert. Im Gegenteil, ein Teil der damals befürchteten Risiken ist eingetreten.

Dieser Befund gilt allen voran für die Verfügbarkeit der Anlagen. Allein im ersten Quartal 2026 zogen drei Fonds die Reißleine und stoppten die Rückgabe von Anteilen: im Januar der Wertgrund Wohnselect D, im Februar der IntReal Fokus Wohnen Deutschland und im März schließlich der UBS (D) Euroinvest Immobilien.

Ein Grund dafür ist, dass viele Anleger*innen längst mit den Füßen entscheiden. Die Mittelabflüsse liegen auf Rekordhoch: Allein seit Ende 2022 sank das verwaltete Vermögen der Branche per saldo um rund 21 Milliarden Euro, im Durchschnitt flossen rund 0,5 Milliarden pro Monat ab. Zuletzt wies die Statistik der Deutschen Bundesbank nurmehr ein verwaltetes Vermögen von 110 Milliarden Euro aus.

Auch die Wertentwicklung von 20 ausgewählten offenen Immobilienfonds, die rund 90 Prozent des Marktes abbilden, fällt bestenfalls enttäuschend aus. Bei acht Fonds lag sie auf Jahressicht (Stichtag: Ende März) im Minus, bei der Hälfte davon sogar zweistellig. Weitere fünf Fonds schafften nicht mal 1 Prozent Rendite.

Und über drei Jahre sieht das Bild kaum besser aus.

Umso erfreulicher, dass BaFin-Präsident Mark Branson jüngst auf seiner jährlichen Pressekonferenz die Aussagekraft der Risikoindikatoren für Anleger*innen infrage stellte:

„Wir wissen aus dem Beispiel der offenen Immobilienfonds: In diese Indikatoren fließen nicht immer alle relevanten Risikoinformationen ein.“  

Bransons Aussage hat erhebliches Gewicht – und irritiert zugleich. Denn die Aufsicht erlaubt beispielsweise den Verkauf des UniImmo: Deutschland mit der niedrigsten Risikoeinstufung von 1 (auf einer Skala von 1 bis 7). Und fast alle anderen Fonds werden immer noch mit einer niedrigen Kennzahl von 2 eingestuft.

Zur Einordnung: Mit diesen niedrigen Risikoklassen wird Anleger*innen eine höhere Sicherheit als bei einer fünfjährigen Bundesanleihe suggeriert. Und das ist ein trügerischer Eindruck, wie die gutachterliche Stellungnahme zeigt.

Die Ursache für die umstrittene Risikobewertung bei offenen Immobilienfonds liegt in einer fragwürdigen Auslegung jener EU-Verordnung, die die Inhalte der Basisinformationsblätter für offene Immobilienfonds regelt. Das Problem: Die Risikobewertung wurde für Anlageklassen mit schwankenden Marktwerten gemacht. Sie taugt aber wenig für träge Immobilienfonds, deren Wert ohnehin meist auf gutachterlichen Schätzpreisen basiert.

Längst haben sich auch Gerichte kritisch mit den niedrigen Risikobewertungen von offenen Immobilienfonds befasst. So untersagte das Landgericht Nürnberg-Fürth im Februar 2025 der ZBI Fondsmanagement, ihren Fonds UniImmo: Wohnen ZBI mit dem Risikoindikator 2 oder 3 zu vertreiben (Az. 4 HK O 5879/24, nicht rechtskräftig). Geklagt hatte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Dem Urteil zufolge ist die Bewertung eines Immobilienfonds mit den Risikoklassen 2 oder 3 unzulässig, wenn die Immobilien nicht mindestens monatlich bewertet werden. Die Liegenschaften des betroffenen Fonds wurden – wie branchenüblich – jedoch nur alle drei Monate bewertet.

Seit vergangenem Dezember liegt die Sache nun beim EuGH (Az. EuGH – C-677/25). Das kann es dauern.

Der Streit ist für die Branche von großer Bedeutung – und für ihre Kundschaft. Denn für Anleger*innen sind die Folgen einer zu niedrigen Risikoeinschätzung erheblich: Wer eine Anlage mit der Sicherheit einer Bundesobligation sucht, sollte eigentlich keinen offenen Immobilienfonds mit einer empfohlenen Haltedauer von fünf Jahren zeichnen. Er kann es aber anhand der offiziellen Einstufung kaum erkennen.

Insofern ist es erfreulich, dass sich die BaFin auf europäischer Ebene nun für eine Überarbeitung der Risikoindikatoren bei offenen Immobilienfonds einsetzen will. Eine mögliche Änderung dürfte sich allerdings ebenfalls hinziehen.

Irreführende Risikoeinstufungen sind jedoch nur ein Teil des Problems, das zweite liegt im Verkauf – und auch hier gäbe es Handlungsbedarf für die Aufsicht.

Es geht um große Volumen. Von Januar 2022 bis März 2026 wurden mehr als 20,5 Milliarden Euro neu in offene Publikums-Immobilienfonds investiert. Das zeigt die Statistik der Bundesbank, die Direktverkäufe der Fondsgesellschaften etwa über Banken und Sparkassen registriert. Dumm nur: In den allermeisten Fällen dürften die Anleger*innen mehr als nötig für diese Anteile bezahlt haben.

Der Hintergrund: Die meisten offenen Immobilienfonds werden nicht nur über die Fondsgesellschaft direkt, sondern auch an verschiedenen Börsenplätzen gehandelt. Wer also in einen bestimmten Fonds investieren möchte, hat die Wahl. Die gekauften Wertpapiere sind identisch. Der Unterschied liegt im Preis.

Zugleich sind Finanzberater*innen gesetzlich verpflichtet, Kundenaufträge bestmöglich auszuführen (Best Execution). Es geht dabei nicht um die Frage, welcher Fonds gekauft werden soll. Es geht nur um den günstigsten Weg – und der führt in der Regel eben nicht über einen Direktkauf, sondern über die Börse.

Die meisten Börsenkurse offener Immobilienfonds zeigen seit 2022 deutliche Abschläge auf die Anteilspreise der Fondsgesellschaften. Im Durchschnitt ergab sich zuletzt gegenüber einem Direktverkauf sogar ein Abschlag von 18,3 Prozent – ein unübersehbares Argument.

Wenn aber nun Anteile im gewaltigen Wert von 20,5 Milliarden Euro über Fondsgesellschaften vertrieben wurden statt über oftmals günstigere Börsen, stellt sich die Frage, ob wirklich alle Bankverkäufer*innen ihre Kund*innen korrekt informiert haben – und diese den Rabatt tatsächlich ausschlugen.

Das geht über den kollektiven Verbraucherschutz auch die Finanzaufsicht BaFin an. Der Gesetzgeber hat schon vor fast 20 Jahren seinen Willen in der Begründung zur Finanzmarkt-Richtlinie klar formuliert:

„Ein umfassender Anlegerschutz, insbesondere von Kleinanlegern, ist nur gewährleistet, wenn der Fondshandel eindeutig in die Best-Execution-Regel einbezogen wird.

Darüber hinaus muss eine faire Behandlung der Anleger*innen beim Verkauf, die das Kapitalanlagegesetzbuch fordert, neben den Risiken auch die Ertragschancen beleuchten. Nur wer beides kennt, kann eine fundierte Anlageentscheidung treffen.

Eine seriöse Anlageberatung wird bei offenen Immobilienfonds stets den Vergleich zu Staatsanleihen ziehen. Die meisten Fonds empfehlen eine Haltedauer von fünf Jahren. Bundeswertpapiere mit vergleichbarer Laufzeit werfen derzeit laut Bundesbank eine Rendite von rund 2,7 Prozent ab.

Da die Risiken offener Immobilienfonds nach Einschätzung vieler Expert*innen größer sind als die einer Bundesanleihe, müssten die Fonds spürbar höhere Renditechancen bieten. Sie tun es aber nicht, zeigt die Auswertung aktueller Basisinformationsblätter von 20 offenen Immobilienfonds.

Die Informationsblätter der Fondsgesellschaften belegen: Im wahrscheinlichsten mittleren Szenario sind durchschnittlich 1,5 Prozent Rendite pro Jahr zu erwarten. Selbst das optimistische Szenario kommt mit 2,3 Prozent im Mittel nicht an die Verzinsung einer risikoärmeren Staatsanleihe heran.

Was die Verfügbarkeit des angelegten Kapitals angeht, hat sich die Lage durch das seit April 2026 geltende Fondsrisikobegrenzungsgesetz sogar noch verschlechtert: Die neuen Regeln höhlen beispielsweise über eine Art Strafgebühren die Verfügbarkeit des Kapitals weiter aus. Dabei müssen Anleger*innen sowieso schon eine zweijährige Mindesthaltedauer und eine Rückgabefrist von zwölf Monaten akzeptieren.

Das strukturelle Problem der Fonds lösen die neuen Regeln jedenfalls nicht: Illiquide Vermögenswerte wie Immobilien lassen sich eben nicht ohne Weiteres mit dem Anspruch auf eine relativ zeitnahe Rückgabe vereinbaren. Diesen Widerspruch hat der Gesetzgeber nicht aufgelöst – er hat ihn lediglich verwaltet.

Im Ergebnis machen die neuen Instrumente offene Immobilienfonds noch schlechter verfügbar – und damit für Anleger*innen unattraktiver.

Und auch die Bewertungsrisiken für Anleger*innen bleiben: Schon im Januar 2025 hatte Finanzwende erhebliche Bewertungsrisiken in offenen Immobilienfonds identifiziert. Seitdem nahmen verschiedene Anbieter Korrekturen vor. Ob diese ausreichen, bleibt allerdings fraglich.

Ein guter Indikator ist, wie viele Mittel in einem Fonds zu- oder abfließen. Auffällig ist: Die Fonds mit den größten Wertberichtigungen weisen auch die stärksten Mittelabflüsse auf. Das legt nahe, dass marktgerechte Bewertungen oft erst dann vorgenommen werden, wenn Anleger*innen massiv ihr Kapital abziehen – und Bewertungen auf Basis tatsächlich erzielbarer Verkaufspreise für das Fondsmanagement unausweichlich werden.

Wären die Immobilien von Anfang an zu Marktpreisen bewertet worden, ließe sich ein Großteil der Mittelabflüsse durch geordnete Verkäufe ausgleichen.

Angesichts der akuten Probleme vieler Anleger*innen müsste sich BaFin-Chef Branson, der sein Haus auch als Verbraucherschutzbehörde sieht, nicht damit begnügen, in Brüssel auf eine verbesserte – aber langwierige – Regulierung hinzuwirken. Tatsächlich sind seine Einflussmöglichkeiten wesentlich direkter, schließlich ist seine Behörde für den kollektiven Verbraucherschutz bei offenen Immobilienfonds zuständig.

So stellt sich bei vielen offenen Immobilienfonds schon wegen der hohen Kosten – ähnlich wie bei kapitalbildenden Lebensversicherungen – mitunter die Frage des Kundennutzens. Also: Wie steht es um Leistung und Gegenleistung?

ie Kosten in den Informationsblättern sind frappierend: Im Durchschnitt werden offene Immobilienfonds demnach mit jährlichen Kosten von 4,2 Prozent belastet.

Bezogen auf die vom Fondsmanagement kalkulierten Bruttorenditen entspricht dieser Wert beim wahrscheinlichsten Renditeszenario einer mittleren Kostenquote von 75 Prozent. Oder anders ausgedrückt: Von kalkulierten 5,7 Prozent Bruttorendite verbleiben nach Abzug der Kosten nurmehr rund 1,5 Prozent für Anleger*innen. Für solche Kostensätze sollte sich auch die BaFin interessieren.
Auch im Hinblick auf den Vertrieb haben Branson und seine Behörde unzählige Möglichkeiten, dafür zu sorgen, dass ein „fairer und anständiger Umgang mit Kundinnen und Kunden“ stattfindet, wie Branson jüngst postulierte. 

Allein im ersten Quartal 2026 wurden 815 Millionen Euro neu in offene Immobilienfonds investiert, im Wesentlichen über Banken und Sparkassen. Falls die Aufsichtsbehörde noch Zweifel an der Kritik haben sollte, dass sehr viele dieser Kund*innen mehr als nötig für Fondsanteile zahlen, könnte sie Mystery-Shopper losschicken – und sich vor Ort selbst ein Bild machen, ob Banken und Sparkassen korrekt über einen günstigeren Kauf an der Börse informieren.  

Die Beispiele zeigen: Auch abseits der umstrittenen Risikoindikatoren, die in Brüssel verhandelt werden, bliebe genug zu tun. Finanzwende meint: Die BaFin sollte endlich loslegen.