Neues Gutachten im Auftrag von Finanzwende enthüllt massive Probleme bei offenen Immobilienfonds

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Lage auf dem Markt für offene Immobilienfonds hat sich in den vergangenen Monaten deutlich verschlechtert. Renditen sind gesunken, mehrere Fonds verweigern inzwischen sogar die Rücknahme von Anteilen – Käufer*innen der Fondsprodukte kommen nicht oder nur mit sehr hohen Verlusten an ihr eingezahltes Geld. Ein neues Gutachten von Fondsexperte Stefan Loipfinger im Auftrag der Bürgerbewegung Finanzwende zeigt nun: Diese Probleme sind nur die Spitze des Eisbergs.

„Es ist angesichts der Zahlen kaum nachvollziehbar, warum ein Berater bei Volksbanken oder Sparkassen seinen Kunden überhaupt den Kauf solcher Produkte empfehlen sollte”, sagt Salim Rehan, Experte für Geldanlage bei Finanzwende. Die Geschäfte laufen aber weiter: Allein im ersten Quartal 2026 wurden 815 Millionen neu in offene Immobilienfonds investiert, zum größten Teil über Banken und Sparkassen.

Bereits Anfang 2025 hatte Finanzwende die Immobilienfonds kritisiert, ebenfalls auf Basis eines Gutachtens von Loipfinger. Hauptkritikpunkt damals waren die zweifelhaften Risikobewertungen der Fonds – eine Kritik, die inzwischen auch die Finanzaufsicht Bafin teilt. Bafin-Präsident Mark Branson äußerte auf der Jahrespressekonferenz der Behörde im Mai erhebliche Zweifel an den Risikoeinstufungen von offenen Immobilienfonds.

Das neue Loipfinger-Gutachten im Auftrag von Finanzwende nennt nun weitere Kritikpunkte an den vor allem von Sparkassen und Volksbanken vertriebenen Produkten.

• Zu geringe Renditen. Wer einen offenen Immobilienfonds kauft, lässt sich oft auf jahrelange Haltefristen ein. Dem steht jedoch keine besonders hohe Rendite gegenüber: Selbst die optimistischsten Szenarien in den Basisinformationsblättern der Anbieter versprechen im Schnitt nur 2,3 Prozent Rendite. Damit liegen sie noch unter den durchschnittlichen 2,7 Prozent von Bundeswertpapieren mit vergleichbarer Laufzeit. 
• Hinweise auf Fehlberatung. Offene Immobilienfonds sind in der Regel nicht nur über eine Fondsgesellschaft erhältlich, sondern auch direkt an den Börsen – zu deutlich niedrigeren Preisen. Finanzberater*innen sind gesetzlich dazu verpflichtet, Aufträge ihrer Kund*innen bestmöglich ausführen, also auch solche Preisvorteile zu nutzen. „Seit der Immobilienmarkt vor gut vier Jahren drehte, sind gut 20 Milliarden Euro zur Stützung der Fonds neu in diese Produkte hineinberaten worden“, sagt Gutachter Stefan Loipfinger. „Angesichts günstigerer Kaufmöglichkeiten über die Börsen ist das ein klarer Fall von massenhafter Fehlberatung.”
• Unzureichende Korrekturen. Zahlreiche Anbieter offener Immobilienfonds haben seit Januar 2025 die von Loipfinger und Finanzwende kritisierten Immobilienbewertungen korrigiert. Korrigiert wurde aber vor allem bei den Fonds mit den größten Mittelabflüssen – also dort, wo Anleger*innen ihr Kapital abziehen und das Fondsmanagement angesichts der erzielbaren Verkaufspreise keine andere Wahl hat, als die Bewertung an die Realität anzupassen.

Nach Ansicht von Finanzwende sind offene Immobilienfonds mehr denn je ein Fall für die Aufsicht. „Die Bafin hat deutlich signalisiert, dass sie das Problem sieht“, sagt Salim Rehan. „Jetzt muss sie entsprechend handeln.“  Doch trotz der offenen Kritik von Bafin-Präsident Branson an der Einstufungspraxis werden viele Immobilienfonds weiter mit der niedrigen Risikoeinstufung 2 von 7 verkauft, in Einzelfällen sogar mit der Risikoklasse 1 von 7.

Die Risikobewertungen der offenen Immobilienfonds beschäftigen inzwischen auch die Gerichte bis hin zum Europäischen Gerichtshof. Die Bafin hat angekündigt, sich auf europäischer Ebene für eine Neuberechnung der Risikoindikatoren einzusetzen. Das sei grundsätzlich zu begrüßen, heißt es von Finanzwende. „Bis solche Initiativen Konsequenzen haben, kann es aber einige Zeit dauern“, warnt Salim Rehan. „In der Zeit können die Anbieter die Produkte weiter verkaufen — Leidtragende sind die Verbraucher.“

Das vollständige Gutachten finden Sie hier.

Finanzwende ist ein überparteilicher Verein mit mehr als 20.000 Mitgliedern. Die unabhängige Interessenvertretung von und für Bürger*innen wurde im Jahr 2018 anlässlich des zehnten Jahrestages der Lehman-Brothers-Pleite gegründet. Als Gegengewicht zur Finanzlobby drängt sie auf stabilere, faire und nachhaltige Finanzmärkte. Durch Kampagnen und kritische Recherchen kämpft sie für ein gemeinsames Ziel: die Finanzwende – damit die Finanzwirtschaft den Menschen dient. https://www.finanzwende.de/ueber-uns/wer-wir-sind/